以下为文字实录：

　　主持人：非常感谢各位能够坚持到下午的时候，还坐在下面聆听，一定是想真心的想了解事实的真相，感谢台长的嘉宾。

　　我作为主持人提四个问题，各位有兴趣的话，可以挑选问题来回答，我问完四个问题，大家对台上的嘉宾有任意开放式的问题，都可以任意的提问。

　　第一个问题，先说坏的消息，诸位认为在中国的房地产行业，或者是中国的经济，不说短期，未来的二、三年来看，会不会有出乎意料的坏消息，而且是我们没有警惕到的，如果认为没有坏消息可以不回答，对我提的问题不满意都可以不回答，因为一个笨人提的问题要比所有聪明人提的问题要多。

　　许小年::我认为大家对目前的形势估计不足，认为在2009年又会出台刺激，之后就会反弹，这次下滑不是周期性，因此用反周期的宏观政策来应对是不起作用的，这次是结构性的下滑，如果没有认真的改革，经济走不出颓势，这一点似乎是估计不足。我相信接下来的情况会是一个又一个的意外。

　　主持人：您认为目前的问题不是周期性的问题，而是结构性调整导致的，可能坏消息要比好消息多。

　　任总您觉得房地产有没有什么没有预料到的，而且是不好的消息。

　　任志强：最担心和最坏的事情，中国政府自以为聪明的用行政手段扭曲市场，让经济或者这样，或者那样，这是最坏的消息。

　　单伟豹：只有一个可能性，下一届政府决定不走市场经济，而是走半市场经济的路线，这样就会更加的糟糕，我不相信下一届政府会不理性和傲慢。

　　刘晓光：我相信中国改革的决心，因为现在的问题非常的严重，如果不能及时的解决这些问题，有些矛盾已经到了临界点了，如果说出现了一些重大问题之后，对房地产不是调控，调控会比现在还过分，行政的手段还会出现。

　　郭辉：我比较担心的是保障房的问题，如果保障房用运动式的方式来建设，中国未来的保障房会带来一系列的问题，今天上午很多嘉宾已经谈到了。

　　主持人：您认为保障房是搞运动式的发展，未来还有280亿平方米的住宅需求的话，保障房只是很少的一部分。

　　柴志坤：除了大的问题外，有一些小的问题，地盘上的工人，我观察了一下，年龄越来越大，有的工地上的工人80%是40岁以上，这个现象越来越普遍，这样下去的话，建筑行业或者是房地产行业人力上会出现不足，而且建筑成本不断的上升，也会影响建设的速度。

　　主持人：作为政府想得多一点，不仅仅人力成本是大的问题，人力资源也是大的挑战，现在60岁的老人是1.5亿人左右，到2020年左右，老年人口差不多会有3.5亿人，现在的社保和企业年金和养老覆盖提供的资金是3万亿元左右，平均到每个人头上是没有多少的。如果到2020年左右也相差50-100万亿元人民币。所以40岁的人怎么办？60岁的人怎么办？也是一个大问题。我们先把坏事放在一边，大家对政府的未来市场化的改革，对改革的决心有不认为信心不足，甚至舞台上的嘉宾有多少保留中国国籍都是一个问题。

　　第二个问题乐观一点，今天的上半场和下半场的演讲是不一样的，上半场的演讲比较多的是忧虑，下半年我坐在下面我听了之后都有一些心动，三架飞机、包括M2都有很大的战略，美国也有很大的市场空间，在中国也有新兴行业，途家网的罗总认为他是站在趋势的前头，市场的区间还大着呢，上下两个半场反差实在太多。

　　所以从现在来看今后2、3年有没有我们没有想到的喜事，喜从天降，房地产不是像我们想象的那么悲观，也有惊喜，有没有闪光点？从秦主任开始，您可以不回答。

　　秦虹：我们对未来的二、三年和新一届政府充满了希望，毕竟新一届政府要有新的举措，我们“十二五”的起点是比较高的，我坚信中国政府走市场发展的道路是不会改变的，房地产市场只会发展，不会萎缩，这个发展是健康的发展，房地产的发展应该是服务于城镇化，服务于民生，服务于产业。如果跟城镇化结合起来，跟民生结合起来，跟产业切实结合起来，而不是脱离这些，我认为房地产业还是非常有前途和希望的。

　　主持人：有哪些是我们没有想到的惊喜。

　　许小年：惊喜是来自于经济情况的恶化，所以改革有可能比我们想象得快一些到来。我刚才讲到对经济下行估计不足，两者是相辅相成的，中国的改革都是混不下去后才改革的，目前的经济状况下，改革会比我们想象得快一些，有可能是一个惊喜。

　　我同意今天下半场嘉宾的讲话，论中国经济的潜力，还没有发挥出来，还有潜力，但是潜力变成现实是另外一个问题。现有的政治和经济体制的框架下，这些潜力是无法发挥出来的，如果没有认真、实质性的改革，这些潜力永远是潜力，不会变成现实。什么时候实质性的改革推动了，就会变成现实。目前经济不断的下行，另一方面中长期还是有很多的弯路要走。

　　任志强：最大的惊喜就是马上要开十八大了，十八大如果将9个常委改成7个或者是5个，乃至更少，就是将更多人的决策变成更少人的决策，就是中国要改革。如果将常委变成13个或者是更多就不好了。在座下面的年轻人都比我们的岁数小，你们想不想要房屋，想要的话，就说明后面的十八大、十九大和二十大的人当选的岁数是越来越小，而不是越来越大，给中国达赖更多的惊喜。

　　主持人：谢谢，任总的观点是，十八大常委的人数减少了，而不是增加了，对于我们而言就是惊喜。

　　刘晓光：我认为惊喜的就是货币政策，降息了一次，还会再下降，特别是世界经济形势的变化。欧美振兴经济的政策会不断的出台，对我们也是惊喜。

　　单伟豹：上一届的总理是国退民进，这一届是国进民退，这是不同的做事方式，非常的明显，完全没有遮掩的，下一届的领导可能觉得世界市场才是最终的解决方式，可能觉得小政府才是符合中国的国情，可能觉得国退民进才能够将经济搞活，也许整个常委都觉得不再折腾了，才是我们最大的惊喜。

　　郭辉：我来自于房地产配套的家居建材企业，从微观来讲，房地产行业对品质的要求进一步的提升，换句话说，随着中国住房一体化的推进，对品质、品牌的需求在加大，对企业带来一些新的机会。

　　柴志坤：今天上午和下午大家提了很多新的思路，行业在产品类型、运营模式，全产业链分工的调整乃至跟金融行业的对接，对长期资本和民间资本的对接，随着行业的成熟和变革，加上金融行业的监管，管理逐步的规范和成熟，如果有新的对接模式创新出来的话，对行业是比较好的事情。

　　主持人：我抛出第三个问题，如果你觉得我的问题问了以后心情不舒服，还是可以不回答，因为我开始就问了，笨人能问的问题要比聪明人的问题多得多。日常生活中，从年初到现在听到无数的声音，为什么企业赚钱少了，因为银行赚钱多了，做企业辛辛苦苦，最后利润就是5%到3%，银行基本上不做很难的事就暴利了，如果银行少赚钱，企业就可以打翻身仗，现在的焦点和矛盾就像房地产被放在火上烤一样，现在银行赚了太多的钱，利润抬高了，甚至房地产的董事长也认为财务负担太重了，银行怎么为企业服务，你们才觉得更加的合理，银行和企业到底应该怎么做，银行不是坏蛋，银行才算是好人。

　　秦虹：我去温州调研有一点点感受，温州无论是发展实体经济还是做其他的投资，特别需要金融服务。我们的银行是垄断的，想得到钱的企业无法得到，如果让银行服务好，竞争还是很重要的，有了充分的竞争，才可以提高服务，这是其一。

　　其二，要想银行不收这么高的利息，恐怕在货币工具的调整上要不断的优化，减少房贷的利率，实际上利率不反映成本，为什么有高利贷，因为利率调整了，成本没有降低。

　　许小年：银行和企业的关系，现在听到一些抱怨，我认为主要是因为政府对经济的干预，将正常的市场关系扭曲了，银行业说它完全垄断，也不算的。但银行是被严格管制的行业，如果民间资本做银行的话，是极为困难的。这种管制不仅是市场进入的管制，资金价格的管制，贷款规模的管制，上市的管制等等，它把原来正常的市场关系扭曲了，如果用市场的供给和需求来决定的话，我想企业都愿意做的，没有人不愿意做。如果不给10%的利率，就没有钱，那么企业也不会抱怨，之所以企业抱怨，就是因为将正常的关系扭曲了。

　　目前的经济，到现在国有和民营二元的特征不但没有逐渐的消退，反而越来越强，资金大量的流入国有企业，造成民营企业失血，这是政府管制扭曲的结果，导致不正常的市场关系。银行和企业的关系要正常，一定是建立在市场的基础之上，你只要政府在干预，一定会发生扭曲的。

　　主持人：不要骂银行，银行背后还有垂帘听政者。

　　任志强：我补充一点，将企业前面加两个字就是市场上的企业，我是银行董事，政府会要求银行给公共部门优惠的利率，例如水厂等等，必须下浮10%，政府强制的要求，例如银监会新的主席批评说，银行大量的信贷向国有企业和国有公司倾斜，这就是操纵市场，银监会主席怎么可以操纵市场，而且在国际会议上这样讲的，而且给这些企业都是低利率，银行说要赚钱，要为人民服务，因此就从其他方面提高市场利率，这就是很大的问题，除了垄断以外就是操纵，银监会和地方政府人为的操纵利率，给我的要低，给市场的是高利率，这是非常重要的问题。

　　刘晓光：银行有三条内容。第一，对房地产不能完全的一刀切，要满足刚需或者是满足中低价位的需求，要给予信贷的支持。

　　第二，银行对企业是垄断的，服务方式，贷款的多样性还是少和差的。企业有的时候需要低息贷款，有的时候需要长期抵押贷款，有的时候是中期贷款。

　　第三，银行是不允许参加基金和股权，但是银行可以通过自己的渠道搭建桥梁的作用，从而变相的拿到股权，这样企业接收的资金成本高了。从公平的角度来说，银行在其中是存在问题的。

　　单伟豹：目前中国的银行体系是100%的计划经济体制，跟市场是没有关系的，因此扭曲是一定的。领导决定降就降，升就升，可以不理会市场的需求。第二，也是垄断的，几个大银行都是国有的。唯一可以控制的是，开发商有土地增值税而且是累进的，银行赚的太多应该有暴利税，但是中国没有这样的税，因此中国基本上还是计划经济体系，不公平是一定存在的。

　　郭辉：我还是从企业的角度谈谈感受，现在的经营环境，从企业的角度来说，更加的艰难，除了银行的成本上升的比较快。现在企业的利润远远低于交出的钱，交出的钱包括银行的利率，包括国家的有关税费。我们的利润已经远远低于这些，真的变的越来越难。

　　柴志坤：随着房价下降，其他成本不断的上升，目前银行的成本越来越高，也是近期房地产企业关注的问题，前面几位专家和老总的观点我是同意，我补充一点，完全单一的经营是提高成本的因素，现在各个部门都在收钱。不同的经营机构都要对自己进行风险评估，因此也提高了经营的成本。

　　主持人：看起来银行成为众矢之的，归根到底是因为不正常的政府和银行之间的关系导致的，最后一个问题，各位斟酌一下。除了做房地产行业外，现在或者是今后二、三年是否有明确的行业，可能比做房地产有更好的汇报。对消费行业，除了买房之外，今后两三年是否有投资的标的比买房更值得投资的。，有没有更好的行当比房地产更值得做，有没有更好的东西比房屋更值得买。

　　秦虹：我觉得国内所有的行当，都有能够赚钱的企业，也有不赚钱的企业。因此我觉得作为投资者，投资自己熟悉的行业是最重要的，这次到温州，我还是说温州各行各业的，搞皮鞋、打火机等等都去投资房地产，对房地产的趋势和规律判断不够，跟大家的判断是完全不同的，他们对房地产是不熟悉不了解的，以为房地产能够赚钱，实际上风险极大，还是投资自己熟悉的产业，任何的产业都有赚钱的空间，也有创新的空间，发展的空间，只要做好都可以赚钱。对老百姓来讲，

　　房地产的证券化投资产品是好的渠道，关键是政府要给予规范性和政策性的支持。

　　许小年：房地产行业目前还是比较好的选择。

　　任志强：你的问题是没有前提，中国最好最能赚钱的行业都被政府买断和做了，你还想做什么，你想干银行不让你干，凡是能赚大钱的都在政府的手里，例如煤矿、资源等等，因此是没有能够赚钱的行业。还有一些是高科技的行业，你没有本事做，一个破苹果赚这么多钱，但是要有乔布斯的能力去做，不是行业的问题，行业有很多，问题是随便是个人都想做苹果吗，做不了的。剩下的就没有的选择，干得最笨的就是购买股票，也要有一点脑子，没有脑子就不行。买房屋可以稍微傻一点，今年不行就放明年，这一届不行，就放下一届。因为股票没有办法当擦屁股纸，擦了屁股无法用，房屋可以住，还可以涂鸦后出租，没有说放在哪里五年就白干了，或者是自己不能使用，还有使用权，过了五年再住和卖都可以的，而且可以拿到好的投资回报。选来选去，最好投的，最想投的政府垄断，不让你投，高科技的东西，你没有本事干，所以笨一点的办法，笨一点的话还是要买房屋和卖房屋。

　　刘晓光：目前很多企业转型，三年来做金融和做房地产的都没有赚到大钱，赚大钱的就是捡破烂的搞运输和挖煤的，未来的行业中，有的企业在琢磨转型。有前景的行业很多，一是关于人们的吃穿住行以及档次提高的行业。第二是无线互联网，有机食品，包括煤化工和机器人，但是要根据自己的能力进行选择，没有这样的能力就不要做了。

　　关于投资，我就想投什么。现在可能投一些小型的基金，利润率比较高，十几个人一人一手，一、二千万，投到一个项目区，就象潘石屹投资一样。

　　单伟豹：我在香港五十多年，香港总商会干事开会吃饭的时候就问，谁投资股票赚钱了，没有人举手，谁去年投资房地产赚钱了，起码十几个举手，买房地产只要有持有的能力，不是借款。正如任总说的，换不换届没有关系，今年不赚，明年赚，别人回报率是5%，你的回报率是3%，还可以增值。实际上在香港这么高的情况下，还有人追，因为没有政府的干涉，而且是自己的行为，因此是值得投资的。中国最好的行业还是房地产，因为我们的GDP和收入是增长的，成本高涨，人民币增值，导致通货膨胀是一定的，房价在通货膨胀的情况下不会亏的，一定时期，成本比价格更高的时候，不可能无限的供应。买房屋是中国目前最好的选择，我们在中国做建筑材料、做过生物科技，做过公路，同时从事房地产。房地产有几个其他行业没有的好处。1、没有应收帐，在中国做产业应收帐是很麻烦的，赚的钱和利润都变成了应收帐，无法赚钱。房地产没有应收帐，但是有很高的应付帐。2、任何生产型的企业的库存是一直贬值的，如果做生物科技药和保健品的就不能用了，但是房地产的库存是增值的，而且是现金交易，没有建好，别人就给你钱了，这几个好处在中国其他的行业是找不到的。房地产行业还是中国未来最好的产业，除了垄断的行业，政府也不会开放。

　　3、如果需求下降了，就算下降了，中国现在有4万到5万家房地产公司，将来收缩了，只剩下1万家的话，如果你努力专注做的话，如果1万家企业的时候，你都没有了，就是该死了。

　　郭辉：各行各业都有赚钱的，也有亏钱的，我们这个行业都是民营企业，没有国有企业，大家都在挣扎着。我们做这个行业将近20年了，到今天来说口碑还是不错的，因此还是坚持走下去，赚一点辛苦钱。

　　柴志坤：前面几位老总和专家的观点我是同意的，现在的情况下，无论是投资房地产，无论是企业投资还是房地产的消费，都有更多的机会让我们思考。以前盖房屋就是卖，现在还可以经营，除了买房屋是否有其他的方式赚钱，其中给我们带来了更多的想象空间。地产行业是相对比较省心，风险不大的投资行业，现在有更多的机会，大家可以去思考。

　　主持人：看起来房地产即使不是中国最好的几个行业，也是比较好的行业之一，对于个人投资者和房地产消费者，目前可以选择的就是投资房地产，秦主任说可以投资信托理财的产品。晓光主任也说投资私募和股权基金，因此看起来机会是比较多的，我的四个问题问完了，下面那位聪明人向台上更加聪明的人提问，大家可以提三个问题，之后就散场。